Kan du fortsatt bli rik på eiendom?

Sist oppdatert: 8. juni 2018


Kan du fortsatt bli rik på eiendom?

Mange i Norge har blitt rike på eiendom de siste 10-15 årene. Lave renter har gjort finansieringen enkel og en enestående økning i eiendomsprisene har gjort det nesten umulig og ikke oppnå gode økonomiske resultater. Eiendomsbaroner finnes det etter hvert mange av og nyhetsbildet minner oss på dette kontinuerlig.

Eiendom kontra andre investeringsalternativ

De fleste deler av eiendomsmarkedet har hatt en meget sterk prisutvikling over flere år og bare dette har vært nok til at mange har kunnet selge eiendomsobjekter med stor gevinst. Nå er situasjonen en annen. Eiendomsprisene stiger ikke like mye lenger og vi ser til og med en tilbakegang i enkelte segmenter.

Dette betyr at regnestykket blir et annet, verdistigningen er ikke lenger en del av regnestykket.

Eiendomsobjektets potensielle verdifall blir viktigere når en investering skal vurderes. Rentene er fortsatt lave og det er fortsatt mulig å finne gode finansieringsløsninger.

Stilt opp mot andre investeringsalternativ som aksjer og verdipapirer er eiendom en mer oversiktlig og enklere investering. Det finnes risiko også med eiendom, men verdiene svinger ikke like mye som aksjer. Både eiendom og aksjer er følsomme for renteøkninger og mange av de samme makroøkonomiske forhold. Eiendom har også den fordel at du selv kan bidra til å utvikle eiendommen/investeringen og derigjennom oppnå en verdistigning. Som aksjeinvestor blir du stående å se på og er ikke involvert i verdiutviklingen.

Hvordan kan du tjene penger på eiendom?

Det er to inntektsmuligheter for eiendomsinvesteringer, utleie og gevinst ved salg. Hvordan du leier ut og hvordan du øker eiendommens verdi finnes det flere metoder for.

Utleie

Ikke undervurder behovet for vedlikehold og oppussing av utleieobjekter.

De fleste eiendomsinvestorer kjøper eiendom for å leie ut. Dette kan være fra en liten leilighet, større leiligheter (som gjerne deles opp i flere leieforhold, for eksempel til studenter i byene), bygårder og kontorbygg. Leieinntektene finansierer lånet og gir (forhåpentligvis) god avkastning. Det er også mange som leier ut hytte og bolig når de selv ikke bruker det. Det finnes mange digitale tjenester som formidler slik utleie, spesielt innen fritidsboligsegmentet.

Som utleier må du være forberedt på at noen ikke betaler leien i rett tid, leietager ringer til alle døgnets tider om det er noe galt med eiendommen osv. Det kan bli mye mas som krever innsats fra din side. Du må også være forberedt på uforutsette utgifter i driften.

Renovering for salg

Kjøp av nedslitte eiendommer som trenger oppgradering har vært manges gullgruve, ikke minst med galopperende eiendomspriser. Smarte løsninger, billig arbeidskraft og kunnskap om markedet har vært oppskriften. I dag er det vanskeligere å finne slike objekt og konkurransen i dette markedet er blitt betydelig større enn for noen år siden.

Større eiendomsprosjekter

Du kjøper en tomt eller flere, gjerne med en eller flere slitte bygninger, slår sammen alt og bygger et leilighetskompleks, ofte kombinert med næringslokaler i første etasje. Slik jobber større eiendomsutviklere. De har kunnskapen og kapitalen som skal til og vet hva markedet vil ha.

Kjøp, utvikling og salg av tomter

En annen eiendomsinvesteringsmulighet er å kjøpe et større område som deles opp i mindre enheter. Dette kan være både rettet mot bolig- og hyttemarkedet. Du deler opp og utvikler området og legger til rette for at andre finner det attraktivt å bygge. Et typisk eksempel på slike prosjekt er hyttefelt. Grunneieren oppnår betydelig bedre priser om området utvikles før det selges. Her gjelder det å se gull hvor andre ser gråstein.

Hvor interessant er det med investeringer i råvarer?

Risikoen med eiendomsinvesteringer

Det er mange risikoer innen eiendom. En vanlig felle en del havner i er når eiendommer er høyt belånte og eieren ikke oppnår tilstrekkelig nivå på leieinntektene. Innen næringseiendom svinger etterspørselen mer enn i hybel/boligutleiemarkedet. Blir et lokale stående tomt over tid blir det fort lite å betjene lånet med. Det samme gjelder bygging av nye boliger. Slike prosjekt er kapitalkrevende og svikter salget av de ferdige objektene (gjerne leiligheter) går det fort i rødt. Høy belåning er derfor forbundet med høy risiko. Derfor er det også ofte vanskelig og få med bankene på slike prosjekt om du selv har lite kapital.

Har du derimot mye kapital å investere har du muligheten til å tenke langsiktig. Driver du med utleie og har en belåning som du kan betjene selv med lave leieinntekter i perioder vil riktignok avkastningen på pengene bli lav, men eiendommene forsvinner ikke og ser du på prisstatistikken de siste 50 år er det all grunn til å kunne forvente en god prisutvikling på eiendommene over tid.

Gode råd for å redusere risikoen er:

1. Hold deg til objekt med god beliggenhet

2. Ikke vær naiv, erfaringsmessig blir kostnadene høyere og inntektene lavere enn du regner med, legg inn fornuftige marginer i dine kalkyler.

3. Se etter objekt og prosjekt som kan utvikles

4. Ha stålkontroll på økonomien, sørg for å ha tilstrekkelig med egenkapital og likviditet. Renter og utgifter kan øke.

5. Ikke undervurder kostnadene med å drive utleie. Utleieobjekter slites fort og du må pusse opp og holde vedlike mer enn vanlig.

Sture Bjørseth

Du liker gjerne...