Det viktigste du trenger å vite om boliglån

Sist oppdatert: 8. juni 2018


Det viktigste du trenger å vite om boliglån

Enten du er førstegangskjøper eller allerede boligeier er boligkjøpet mest sannsynlig den største investeringen du gjør i løpet av livet. Selv om mange boligeiere har mye egenkapital etter den sterke økningen i boligprisene de siste 10-15 årene (noen har tjent mer på boligen enn de har fått i lønn) har mye egenkapital, finansieres de fleste boligkjøp med lån. For førstegangskjøpere er det ingen vei utenom. Her er en kort gjennomgang av det viktigste i forbindelse med finansiering av bolig.

Den uunngåelige egenkapitalen

Du er nødt til å ha egenkapital for å kjøpe en bolig. Uansett hvor høy inntekt du har eller boligens pris, det er lovbestemt at banken skal kreve at låntager har 15% egenkapital når det skal innvilges boliglån. Egenkapitalkravet regnes ut ifra kjøpesummen.

Kjøper du bolig/andel i et borettslag blir fellesgjelden lagt til kjøpesummen. Egenkapitalkravet er regulert i Boliglånsforskriften. Bankene har en mulighet til å vise fleksibilitet, men ikke mye.

Hvor skaffer du egenkapital?

Egenkapital og boliglån må på plass før du får nøklene til din nye bolig.

Egenkapital trenger ikke være kontanter eller andre likvide midler. Sikkerhet i annen fast eiendom er godkjent som egenkapital. Du kan også få en annen til å kausjonere for et beløp tilsvarende egenkapitalen, det er også godkjent.

For å skaffe tilstrekkelig egenkapital velger enkelte å ta opp forbrukslån. Dette er kostbare lån, men kan være eneste mulighet for å skaffe seg egen bolig. Dette gjelder i første rekke førstegangskjøpere. Koster leiligheten 2,5 millioner blir kravet til egenkapital 375.000, et betydelig beløp å spare. Løsningen blir ofte at foreldre stiller som kausjonister og garantister.

Hva skal til for å få forbrukslån og kredittkort?

Hvor mye kan du låne?

Det er ikke bare egenkapitalen som avgjør hvor mye du får innvilget i lån. Din inntekt og betjeningsevne skal være tilstrekkelig til å betale renter og avdrag med god margin. I norske banker er det vanlig å bruke femgangeren når den maksimale størrelsen på lånet skal beregnes. Det betyr at om husstandens/låntagernes brutto samlede inntekt er på 800.000, vil maksimalt lånebeløp være 4 millioner.

Bankene bruker i tillegg beregningsmodeller hvor dine utgifter inngår. Antall barn, andre lån og standardsatser for levekostnader bestemmer hvor mye du har disponibelt for å betjene lån. Din økonomi må også tåle en stresstest hvor man simulerer og ser i hvilken grad du tåler en renteøkning (det er vanlig å teste opp mot en økning på fem prosentpoeng. Dagens lave rente er derfor ikke ensbetydende med at det er lett å få innvilget lån.

Du må selvfølgelig også selv vurdere din egen betjeningsevne, det er ikke alle forhold som blir synlige gjennom bankens beregninger. Har du utgifter som ikke er synlige i bankens regnestykker må du ta hensyn til disse. Sett opp et budsjett og følg med hvilke utgifter du har, det gir mange en overraskelse.

Hvilken dokumentasjon krever banken?

I tillegg til formalia og opplysninger om din privatøkonomiske situasjon må du levere lønnslipper (de tre seneste) og selvangivelse fra siste år. Driver du enkeltmannsforetak kan banken be om næringsoppgavene for de seneste år for å danne seg et bilde av din virksomhet og hvor solid den er.

Hvordan får du laveste boliglånsrente?

Når lånet er på flere millioner vil selv små forskjeller i lånerenten utgjøre et betydelig beløp. Har du tilstrekkelig solid og veldokumentert økonomi har du alt å tjene på å hente inn tilbud på lån fra ulike banker. Det kan være litt arbeidsomt og sende dokumentasjonen til mange, men har du først samlet alt kan det være en svært god timebetaling.

Finansportalen har en god oversikt over rentenivået i ulike banker finansinstitusjoner, men bruk dette som en rettesnor, ta direkte kontakt selv, det kan lønne seg.

Når alt er avklart med en bank vil du få utstett ett finansieringsbevis. Dette viser hvor mye du kan låne, det vil si hvor mye du kan betale for en bolig. Finansieringsbeviset må framlegges i forbindelse med budgivning.

Sture Bjørseth

Du liker gjerne...