Er det mulig å selge bolig selv – uten megler?

Sist oppdatert: 6. november 2020


Er det mulig å selge bolig selv – uten megler?

Det er mulig å selge boligen på egen hånd. Med litt hjelp fra en advokat til å kvalitetskontrollere prosessen, fungere som mellommann og bistå i forhold til tinglysninger og lignende, klarer du dette uten eiendomsmegler. Du kan også benytte seg av tjenester som har et ferdig opplegg for salg i egen regi, som Propr og Codex.

 

Hvor mye kan du spare?

Eiendomsmeglere priser sine tjenester ulikt. I hovedsak er det enten fast pris, timepris eller provisjon av oppnådd salgssum, eller en kombinasjon av disse.

DnB Eiendom har et eksempel på sine nettsider hvor prisen for tilrettelegging, visning, oppgjør, innhenting av informasjon, boligfotografering m.m. beløper seg til 50.000 kroner. I tillegg 1,5% provisjon av salgssummen. Dette blir for en leilighet på 3 millioner kr 95.000.

Provisjonen ligger mellom 1 og 3,6 %.

Du kan lese mer om pris på eiendomsmegler her.

 

Hva krever det av deg å selge på egen hånd

Skal du selge på egen hånd må du engasjere deg grundig i hele prosessen. Du må vite hva som foregår, hvem skal gjøre hva, følge opp og kontrollere. Dette er til syvende og sist ditt ansvar. Er du ikke komfortabel i en slik rolle skal overlate alt til en eiendomsmegler.

1. Grundige forberedelser

Dokumentasjon og grunnbokutskrift
Du må hente inn ulik dokumentasjon fra kommunen, utskrift (bekreftet) av grunnbok fra Kartverket, reguleringsplaner, pålegg fra offentlige myndigheter, f.eks. fra brann- og feiervesen, brukstillatelser og ferdigattester, forkjøpsrett, målebrev og informasjon om godkjennelse av eventuelle utleieforhold, ligningsverdi og kommunale avgifter (Kilde: Forbrukerrådet).

Grunnboksutskriften for fast eiendom og andel i borettslag selges av Statens kartverk. Servitutter som ikke er tinglyst, (gangrett, veirett, båtplassrett og lignende) er ikke oppgitt, her er naboer og tidligere eiere infokilder.

Alt dette ville eiendomsmegleren ordnet.

Takst og tilstandsrapport
Du får ikke solgt en bolig i egen regi uten en komplett takst og tilstandrapport fra en godkjent takstmann. Du må vite hva du selger og kjøper må vite hva han/hun kjøper. Dette reduserer risikoen for kompliserte konflikter i etterkant.

Foreta en verdivurdering
Uten megler sin hjelp får du heller ikke foretatt en realistisk verdivurdering og prisantydning på boligen. Det gjelder å treffe riktig på prisantydningen når boligen legges ut for salg. Megleren kjenner spillet rundt pris og budrunder og på egen hånd må du legge ned litt arbeid i dette.

  • Er det sammenlignbare boliger i nabolaget som nettopp er solgt kan du se på hvilken prisantydning de ble annonsert til samt hva de ble solgt for (spør megleren som solgte).
  • Er boligen du skal selge unik eller det ikke er solgt boliger i nærheten i den siste tiden blir verdivurderingen vanskeligere.
  • Du kan eventuelt betale en megler for en E-takst, det koster 2.000 til 5.000 kroner.

2. Lag en selgende salgsoppgave

Salgsoppgaven har to oppgaver. Den skal inneholde lovpålagt riktig informasjon i henhold til Avhendingsloven. I tillegg skal salgsoppgaven formidle gode salgsargumenter for boligen. Det handler om å få folk interesserte, salgsoppgaven fungerer som en annonse i markedsføringen av boligen.

Salgsoppgaven må inneholde bilder, de må du ta selv (bildene må være klare og pene, bruk gjerne en vidvinkel slik at du får tatt bilde av hele rommene). Kanskje du kjenner en hobbyfotograf som kan hjelpe deg med fotograferingen?

Salgsoppgaven er også regulert i eiendomsmeglerloven.

For borettslagsleiligheter skal salgsoppgaven informere om forkjøpsrett og eierskiftegebyr, andel av fellesgjeld og fellesutgifter. Dette får du fra borettslagets styre.

3. Salg og markedsføring

Markedsføringen av boligen
Den viktigste kanalen for markedsføring av boliger i Norge er eiendomsmeglerloven. Alle potensielle kjøpere følger med på Finn.no. I tillegg kan du dele annonsen på Finn.no på sosiale media. I og med at du vil selge boligen for å spare penger skulle denne markedsføringen være tilstrekkelig i første omgang.

Visning og presentasjon
Boligen må ryddes skikkelig før visningen. Alle typiske private gjenstander må fjernes. For eksempel familiebilder i ramme og andre personlige ting. Rydd kjøkkenbenk, fjern det meste slik at man får et riktig inntrykk av størrelsen. Fjern også små gjenstander som er plassert her og der. Vask vinduer og få alt til å se flott ut.

På visningen må du ikke overselge boligen. Ikke prat og legg ut om alt mulig. Snakk lite, konsentrer deg om å få frem hovedargumentene for å kjøpe denne boligen. Ikke vær masete. En grunn til å selge gjennom eiendomsmegler er å slippe denne salgsjobben. Du må være typen til det, eller få hjelp av noen.

4. Budrunden

Budrunden er litt utfordrende å administrere helt på egen hånd. Du må være sikker på at budene er seriøse, at budgiver har finansieringen i orden. Alle bud må være skriftlige med underskrift. Når du har akseptert et bud er dette bindende for begge parter.

5. Kontrakt

Du må formalisere salget så snart som mulig med en kjøpskontrakt. Det anbefales å bruke Forbrukerrådets kontrakt for bolighandel, den finner du eiendomsmeglerloven.

6. Skjøte og overføring av eiendommen

Det benyttes et eget skjema for tinglysning av eierskifte. Dette sendes til Kartverket. Skjemaet skal være noe komplisert så det anbefales at du får hjelp av en advokat til dette.

7. Betaling og oppgjør

For at handelen skal være gyldig må pengene overføres og nødvendig tinglysning være på plass. Dette bør du absolutt får hjelp til en advokat med. Gjør du feil her og det er millioner som skal overføres kan det fort oppstå tvil og uklarheter som kan få store øknomiske konsekvenser.

 

Hva er problemet med å selge bolig selv?

1. Kjøper foretrekker eiendomsmegler

De fleste kjøpere, 70-80% ifølge undersøkelser, ønsker ikke å kjøpe direkte av en privatperson, de foretrekker at salget gjennomføres av en eiendomsmegler. Dette gir økt sikkerhet og folk har ikke lyst å befatte seg med en komplisert prosess de ikke kjenner til.

Å selge bolig selv krever litt ekstra av både selger og kjøper, og ikke alle kjøpere er komfortable med dette. En konsekvens kan bli at færre viser interesse for boligen, det kan ha en negativ påvirkning på salgsprisen, og da spørs det hvor mye du egentlig sparer på å gå utenom eiendomsmegler.

2. Du kan ikke gjøre alt selv uansett

Du må ha hjelp av advokat for å ordne med alle dokumentene, tinglysning og pengeoverføringer. Slikt må gjøres riktig, det trenger du hjelp til. Det forlanger også kjøperen.

Advokater tar kr 1.000 – 2.000 kroner pr. time.

3. Du har ansvaret

Som selger og ansvarlig for hele prosessen både finansielt og jurudisk. Det er du som må sørge for at alt går riktig for seg eller ta støyten om det skulle bli problemer. Eiendomsmegleren har et stort apparat i ryggen som du drar nytte av om det skulle oppstå problemer med det ene eller det andre.

Dette gjelder også for kjøperen. Norge har mange seriøse eiendomsmeglere som man kan stole på, DnB Eiendom, Eiendomsmegler1, Krogsveen, Proaktiv og Aktiv for å nevne noen.

 

Lønner det seg å selge selv?

Du kan i utgangspunktet spare et større beløp på å selge boligen selv. Men, du risikerer å gå glipp av kjøpere som ikke ønsker å delta på en eiendomshandel uten megler. Det kan føre til at du ikke får den salgssummen du kunne ha fått, og da går vinningen for opp i spinningen.

SB

Du liker gjerne...